Confira as novidades na Lei do Distrato - QUALIT

Você conhece a Lei do Distrato? A Lei nº 13.786/18 foi publicada no final de 2018 e traz novidades relevantes, principalmente no que diz respeito ao condomínio em edificações e incorporações imobiliárias e ao que trata do parcelamento do solo urbano. Traz também detalhes específicos sobre os requisitos que devem constar nos contratos de compra e venda; promessa de compra e venda; cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas e de loteamento.

As penalidades aplicáveis e os prazos de devolução dos valores ao adquirente também devem vir explícitas no contrato para unidades autônomas, para a garantia de direitos no caso de haver o distrato.

A previsão ao direito do adquirente em exercer o direito de arrependimento no prazo de sete dias, previsto no Código de Defesa do Consumidor, referente à compra havida em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou estabelecimento comercial também é um detalhe importante, que vem expressa na nova lei.

Ainda de acordo com o texto, o prazo de tolerância de 180 dias corridos para a entrega do imóvel, após a data estipulada contratualmente, somente será suportado pelo adquirente se prevista expressamente no contrato, de forma clara e destacada. Neste caso, o adquirente não poderá pleitear a resolução do contrato, tampouco o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Superado este prazo, previsto e destacado no contrato – sem a entrega da unidade –, o adquirente pode rescindir o contrato, ter todos os valores que pagou devolvidos com correção, além da multa estabelecida em até 60 dias.

Ainda, se superado o prazo previsto para a entrega – e não desejando o adquirente rescindir o contrato –, tem direito à indenização no valor correspondente a 1% do valor efetivamente pago para cada mês de atraso, corrigido monetariamente.

Vale a pena ressaltar que o imóveis sob o regime de patrimônio de afetação têm percentuais e prazos de devolução diferenciados, conforme segue abaixo:

• Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos no artigo 5º da Lei e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel. Isto deve acontecer no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.
• Admite-­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput do mesmo artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

É importante lembrar, ainda, que o desconhecimento dessas informações pode causar prejuízo à empresa.

E em caso de desfazimento do negócio por descumprimento absoluto de obrigação do adquirente?

A Lei do Distrato garante restituir as quantias pagas, atualizadas com base no índice previsto no contrato, deduzindo-se deste valor:

• a comissão de corretagem;
• a pena convencional que não pode ultrapassar 25% da quantia paga;
• quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
• cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
• valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.

Esta devolução deverá ocorrer em parcela única, no prazo de até 180 dias – contado da data do desfazimento do contrato.

A lei ainda prevê hipótese de isenção da cláusula penal prevista contra o adquirente, se este indicar alguém que se sub-rogue nos termos do contrato. Além disso, dispõe também sobre os procedimentos a serem adotados para o exercício de arrependimento no prazo de sete dias da compra de unidade autônoma em estandes de vendas e fora da sede do incorporador.